「雪まつり」
ちびまるこちゃん |
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2003年6月に新築と同時に、25年の住宅ローンが当たり前のようにスタートしました。
当時は深く考える事も無く、融資額1,550万円を金利1.7％の5年固定で組みました。
そして2008年5月の更新時期を向え、今思えばその時良く調べて検討しておけば良かったのに、またまた深く考えずに再度5年固定を組んだのでした。
その時の金利が3.46％。
月々の支払いが9,000円程アップしたのです。
ちょうどこの時期、金利がジワッと上がり始めた頃でした。
2009年12月、「借り換えしてかなり得したよ」の周りの情報に触発され調べまくってみてみると・・・・・。
ビックリするじゃないですか。
最近の低金利と銀行間の競争激化で、ネット銀行だと変動で1％切っているところも有るのですね。
諸費用だって全て込みで20万円程度なんですよ。
色々な条件でシュミレーションを繰り返してみると、最大200万円以上悪くても40万円は徳しそうなんです。
これは借り換えしない手は有りません。
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ネットやチラシでまず目を引くのは、「金利」です。
金利がついに1％を切りました！ なんて謳い文句も。
もちろん金利が安いのに越したことはないのですが、それだけに惑わされてはいけません。
下記のポイントをきちっとチェックしておきましょう。
●諸費用の違い
保証料・保証事務手数料・手数料・司法書士報酬料・普通抵当権設定費用
・印紙代
などが掛かります。
僕の場合は金融機関によって、18万〜49万と30万円程の開きが有りました。
また諸費用上乗せ融資が可能なところと、一括先払いのところが有ります。
●融資条件に注意
団体信用生命保険や火災保険の新規加入条件が有る場合は、保険料が自己
負担となります。
僕の場合は、団信は銀行負担で火災保険は継続可でしたので負担無しでした。
●特約期間終了後の金利引き下げ幅と店頭基準金利をチェック
店頭基準金利とは金融機関が独自に決めた金利です。
これを基準に優遇幅を決めて実行金利が決まるのです。
例えば10年後、
A銀行： 基準金利3.92％ 下げ幅0.5％だったら → 実行金利3.42％
B銀行： 基準金利4.23％ 下げ幅1.3％だったら → 実行金利2.93％
＊特約期間終了後に再度固定とした場合。
基準金利が安いからとか、金利下げ幅が大きいからとかだけで決めるのは要注意。
基準金利と下げ幅の兼ね合いで、将来の支払額変わります。
未来の金利は分らなくても、金融機関それぞれの傾向はつかめそうですね。
●繰り上げ返済手数料
無料〜35,000円などと、かなり開きが有ります。
無料だと少しずつでも繰り上げ返済してみようと言う気になりませんか。
早い時期の返済ほど元金が減るので、その分利息が少なくなります。
これらの条件をトータル的に判断して、どの金融機関が自分にとって最適なのか検討しなくてはメリットも半減してしまうのです。
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最近の銀行は、ホームページに返済シュミレーションページを設けています。
Ｅｘcelを使った無料ソフトも多数出回っていますね。
調べた中で特におススメなのが、住宅金融支援機構の返済計画シュミレーションソフトでした。
期間ごとに金利が入力できるので、変動や固定を組み合わせて将来のリスクを想定できます。
色々組み合わせが有りますが、ローンの残りが18年5か月の僕にとってメリットが有ると思ったパターンをまとめてみました。
【注意ポイント】
・融資希望金額をいくらにするか → 諸費用を上乗せするかしないかの影響大
・特約期間終了後の金利 → 基準金利と下げ幅の兼ね合いをどう見るか
・安心料をどう見るか → 固定は安心料と判断するかどうか
●変動金利でひたすら繰り上げ返済を続ける
（メリット） 間違いなく低金利時代にはベストの選択かも
（デメリット） いつまでこの低金利が続くか不安。
デフレの世の中、繰り上げどころか毎月の返済で精一杯。
●当初10年固定で残り変動
（メリット） 少なくとも10年は気が楽。でも10年後はどうなることやら。
（デメリット） 10年後の金利によってメリット幅が決まりそう。
●長期固定
（メリット） 将来設計が立って安心。低金利の時代だからこそ長期固定。
（デメリット） やはり借換前との総支払金額の差は少ないねえ。
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こんな感じで色々調べ消去法の末、3行の銀行が残りました。
そしてシュミレーションしながら悩んだあげく、それぞれの銀行の太字のタイプに絞りました。
＊2010年1月時点のデーターです。
●都市銀行・・・・札幌支店は有るが、ネットと電話がメインの取引となります
変動金利：1.2％（半年固定） → 半年後、基準金利に移行
当初10年固定金利：2.25％
→ 固定期間終了後再固定、基準金利より-0.7％
20年固定金利：2.8％
諸費用：18万円
＊団体信用生命保険料： 銀行負担
＊火災保険： 継続可
＊繰り上げ返済： 無料
●ネット銀行・・・・ネットと電話のみの取引となります
変動金利：0.9752％（キャンペーン中）
→ 契約日より60カ月間、基準金利より-1.8％
当初10年固定金利：2.05％
→ 固定期間終了後再固定、基準金利より-0.7％
20年固定金利：2.7％
諸費用：39万円
＊団体信用生命保険料・8疾病保障： 銀行負担
＊火災保険： 継続可
＊繰り上げ返済： 無料
●地元信金・・・・支店オープン記念の借り換え限定金利。窓口で手続きとなります。
変動金利：1.7％
10年固定金利：2.3％ → 固定期間終了後再固定は、基準金利より-1.2％
15年〜20年以内の固定金利：2.5％
諸費用：42万円
＊団体信用生命保険料： 銀行負担
＊火災保険： 継続可
＊繰り上げ返済： 5,000円
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ただ自分にとっては都合が良くても審査に通らなくては始まりません。
そこで事前に電話かメールで当りをつけてから準備しましょう。
仮審査は、「年収」・「融資希望金額と年数」・「現在の借入状況」・「現在の支払い状況」など、WEBから入力出来る程度の内容で判断されます。
そして仮審査に通ったら、本審査用の書類が送られてきます。
【本審査に必要な書類】・・・・借り換えの場合
・都市銀行・ネット銀行
・運転免許証（又はパスポート）
・健康保険証
・団体信用生命保険告知書
・他に借り入れが有る場合の返済予定表
・現在利用中の住宅ローン返済予定表
・現在利用中の住宅ローン返済口座通帳
・給与、賞与明細
・所得証明書類
・重要事項説明書
・不動産登記簿謄本（全部事項証明書）土地と建物
・地元信金
上記の他に、確認検査済書、平面図など
＊金融機関によって違いが有るので注意して下さい
さてどうなるか、
本審査で融資不可になる可能性は十分に有るのでまだまだ安心できません。
結果連絡は、おおむね1〜2週間前後で来るはずです。
僕の場合は、3行ともOKの返事がきました。
さてどの銀行にするか決めなくては。
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結局のところ判断基準は、将来の金利をどう読むかに掛かってきます。
上がるか下がるか、上がってもどの位の割合なのか。
これが分れば苦労しないのだが・・・・・。
最終的には、固定期間を安心料として見るか見ないかなんでしょうね。
例えば「変動」と「当初10年固定」で考えてみしょう。
・現在の優遇変動金利が1％（基準金利2.78％）
・当初10年固定の優遇金利が2.05％（基準金利3.55％）。
・特約期間終了後の下げ幅が0.7％とします。
単純に計算すると変動金利の優遇期間が5年の場合、5年後からは基準金利からマイナス0.7％の変動金利となります。
5年後以降0.7％の下げ幅を考慮して、当初10年固定の2.05％を下回れば、変動選択で大成功となる訳です。
言い替えると、現在2.78％の変動基準金利が、5年後に2.75％程度であればOKなのです。
あれっ？
現在の金利より下がってないと意味無いじゃん！
そうなんです。
ここが盲点なんです。
優遇期間5年で得した部分が、残り5年で相殺される可能性も有るのですよ。
僕の考えは、2010年1月現在の金利状況はほぼ底であろう。
これからは、じわじわ上がる方向かな？
と読みました（カンで〜す）。
「低金利の時代だからこそ、固定タイプを長めにしたい」
最終的に、都市銀行に決めました。
諸費用の少なさと店頭基準金利の低めな傾向が決め手となりました。
●都市銀行・・・・札幌支店は有るが、ネットと電話がメインの取引となります
当初10年固定金利： 2.25％（基準金利3.15％）
→ 固定期間終了後再固定の場合は、基準金利より-0.7％
諸費用：18万円
＊団体信用生命保険料： 銀行負担
＊火災保険： 継続可
＊繰り上げ返済： 無料
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電話で先方に契約の意思をを伝え、下記の内容を確定します。
・最終の融資希望条件
・契約日
＊事前に自ら現在取引中の金融機関に、借換決定の旨と完済日、抵当権移管日
を打合せしておきます。
2日後、契約書類が送られてきました。
【契約に必要な書類】
・実印
・印鑑証明証2通
・住民票（本籍無し）2通
・免許証のコピー
・収入印紙
・不動産権利書
・現在の融資先金融機関の口座番号
・現在の返済予定表
これらを準備し契約日に支店に出向きます。
銀行指定の司法書士と2人で書類の確認をするだけですので、たった15分で終了です。
後は融資実行日に現在取引中の金融機関に出向き、完済処理と抵当権移管の手続きをして借り換えは完了となります。
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契約日から3週間後が融資実行日となりました。
現在借入先の銀行で、新しく契約した銀行の指定司法書士と手続きをすることになります。
当日は、融資実行されたお金で完済処理をして司法書士さんに手数料を払い、ものの15分で終了しました。
後日、権利書が手元に戻ってきたら、大切に保管しておきましょう。
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借り換えが成功するか失敗するかは返済が終了してみなくては分りません。
ただ言える事は、
「借りるお金は少なめに」
「返す期間はお早めに」
につきるのでしょうね。
後は、金利上昇が無い事を祈るばかりです。
PS： 1月末の契約時に実行金利が2.25％でした。
それが翌月には2.15％に下がったじゃないですか。
たった0.1％と言え、18年間で10万円近くも変わって来るのですよ。
月末を絡む契約は、優遇選択が出来るような処置をして欲しいものです(+_+)。
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